Продажу садовых и огородных участков отдельно от домов запретили с 1 сентября

Профильные эксперты по просьбе Циан.Журнала объяснили, как будет реализовано нововведение.

В России 1 сентября вступил в силу запрет на продажу садовых и огородных участков отдельно от расположенных на них построек. Соответствующий закон принят Госдумой 22 июля и подписан президентом 31 июля, напоминает РИА Новости.

Документ также запрещает создавать садоводства и огородничества на сельхозугодьях, а также на землях населённых пунктов в границах территориальных зон, в которых не допускается ведение гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд.

Кроме того, документ уточняет, что инфраструктура садоводческих участков может включать не только системы подачи воды, электричества, газа и канализации, но и различные хозпостройки, в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, колодцы. При этом к ним не будут относиться погреба и другие сооружения, которые являются частями жилых или садовых домов.

Юрист Александр Домников из юридического бюро «Ковенант» в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала отметил, что запрет на продажу садовых и огородных участков отдельно от домов во многом закрепляет уже действующую логику законодательства, но формулируется в более жёсткой форме.

Схожие правила уже содержались в Гражданском и Земельном кодексах:

Ст. 273 ГК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание к новому владельцу одновременно переходит и право на участок, занятый этим зданием и необходимый для его использования.
П. 2 ст. 552 ГК РФ прямо предусматривает, что если продавец владеет и зданием, и участком, то они отчуждаются совместно.
Ст. 35 ЗК РФ содержит запрет на отчуждение дома и участка по отдельности, если они принадлежат одному лицу. В этой статье предусмотрены исключения — например, при продаже части здания, на участках, изъятых из оборота, при существовании сервитута или в отношении объектов культурного наследия.

«Все эти нормы регулировали ситуации, когда земля и строение имеют одного собственника. Новый закон об СНТ звучит более жёстко: он прямо запрещает продажу садовых и огородных участков без расположенных на них капитальных строений, не оговариваясь при этом, что это касается только случаев принадлежности их одному лицу. Таким образом, ранее допускавшиеся в ГК и ЗК исключения как минимум оказываются под вопросом», — подчеркнул юрист.

По его мнению, цель нововведения — пресечь практику разделения земли и строений между разными лицами, что нередко приводило к судебным конфликтам и проблемам с регистрацией прав.

«Что касается практической реализации, Росреестр просто не будет регистрировать сделки, нарушающие запрет. Заметного изменения цен на участки и ИЖС не ожидается. Скорее речь идёт о повышении прозрачности и юридической чистоты сделок, что в долгосрочной перспективе укрепит доверие к рынку», — продолжил Александр Домников.

Также он добавил, что неясность заключается в том, как новые правила будут соотноситься с исключениями из Земельного кодекса, допускающими в отдельных случаях раздельное отчуждение строений и участка.

«С одной стороны, закон об СНТ как более специальная норма предполагает приоритет. С другой стороны, исключения ЗК РФ очевидно обоснованы, и без них невозможно нормальное регулирование ряда ситуаций. До появления официальных разъяснений Верховного суда и Росреестра остаётся риск коллизий и судебных споров», — подытожил специалист.

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский считает, что инициатива требовалась и требуется для наведения порядка на участках. На его взгляд, по факту она принесёт лишь определённые сложности застройщикам, которым перед покупкой придётся решать вопрос с регистрацией, сносом построек и определёнными комиссиями.

«Раньше подобная история не требовала сноса незарегистрированных построек, а таких очень много на территориях СНТ, огородных участков, хотя на них официально дома для проживания строить нельзя, только временные хозяйственные постройки. Теперь реализовать такие объекты станет сложнее», — резюмировал Максим Лазовский.

Источник: cian.ru